法制網記者章寧旦 林勁標 李志金
  土地被農民占了,開發商起訴拆房還地。這在開發商看起來理所當然的事,結果卻吃了敗訴。這是為何?日前,廣東省中山市中級人民法院對該起排除妨害糾紛案件進行二審宣判,維持中山市第二人民法院作出的駁回開發商訴訟請求的一審判決。
  案情是這樣的。2007年至2008年,三角鎮高平村村民羅某在自家宅基地上建了4幢房屋,其中有一套還建成了三層房屋。2010年2月,羅某辦理了房屋產權證。
  就在那年,三角鎮一家房開發商購買了高平村一處面積為16733.5平方米的國有土地,這塊土地緊挨著羅某的宅基地。開發商開始建設樓盤,併在2012年建成。
  羅某的自建房與開發商的樓盤相鄰,位置呈L形狀。隨後,開發商把羅某告上了法庭,稱其房屋占了他們的土地,請求判令立即停止侵權、拆除房屋。
  經測繪鑒定,證實羅某的房屋確實超出了宅基地的用地範圍,共侵占了開發商土地使用權面積6.2平方米。
  庭審中,開發商認為,羅某超出的面積不僅造成開發商土地價值損失,還導他們在建設區時留出3米多的相鄰空間進行規劃、開發,造成土地使用權開發價值損失。
  案經一審、二審。兩審法院審理後均認為,開發商在建樓時已經留出約3米的相鄰空間,且開發商沒能證明羅某侵權對其造成的妨礙具有緊迫性。即使羅某拆除超出部分房屋,恢復土地原狀,該部分土地使用權對開發商的利用價值亦不大。相反,若判決羅某拆除部分房屋,必然對房屋整體使用功能造成較大影響,恢複原狀費用也可能超過開發商的實際損失。
  法院認為,該案不宜採取排除妨害的方式對開發商的權利進行救濟,並釋明開發商可通過主張賠償損失等方式承擔侵權責任但遭到拒絕。法院遂依法駁回了開發商的訴求。
  該案中,羅某客觀上確實侵占開發商土地,而根據侵權責任法的規定,恢複原狀為承擔侵權責任的一種方式,開發商要求羅某恢複原狀有法律依據。那麼為何開發商依然會敗訴?
  承辦該案的中山市第二法院黃圃法庭副庭長曾志專解釋,在本案中,羅某的侵權行為相對輕微,侵權事實成立時間已達數年,社會關係趨於穩定,且開發商的商住小區已開發完畢,對被侵占的土地實際使用價值相對較小。一旦恢複原狀,將導致羅某的自建房無法維繫,社會成本過高,違背立法初衷。因此,法院認定不宜採取恢複原狀方式對開發商權利進行救濟,但可以考慮由羅某承擔其他侵權責任方式,如賠償損失對其權利進行救濟。但是,經法院釋明後,開發商仍堅持要求恢複原狀,所以法院對其請求應依法予以駁回。
  曾志專強調,這是一起排除妨害糾紛較為特殊的個案,不意味著凡是侵占他人土地使用權都無需拆除,類似案件要具體情況具體分析。曾志專說,“法官在適用法律的過程中,不能簡單、機械理解法律,要熟悉法條,更要理解法條背後法的原則、目的和價值。法官提醒,在訴訟中,權利人維權一定要適度,否則容易導致訴權的不適當使用以致請求不一定受到法律保護。”  (原標題:村民自建房占了開發商土地該不該拆?)
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